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不知不觉，2024年已逝去，回顾这一年，地产呈现出一个明显的趋势：房企开始重点发力高端改善市场。
据克而瑞2024年数据，改善产品成交占比在不断攀升，110㎡以上的产品占比达到64%，远超刚需产品。而且在一线年的日光盘普遍是高端项目。
改善高端产品火爆，引发众多品牌房企入局抢占市场，竞争也异常激烈。那么，未来住宅产品创新会往哪些方向推进？
2024年，得益于建筑新规，住宅产品一个显著的变化，那就是“实用率”不断攀升，主要源于两个方面：
今年以来，政策和规范的松绑力度正在不断加码，通过低容积率，放宽赠送面积的设计，以及低公摊等途径让产品的居住属性不断增强。
以往很多一二线%，如今得益于政策红利，猛地增加了10%，甚至20%以上的实用空间，这种加量不加价的手段，让购房者购房的权益空间提升了不少，自然获得客户青睐。
比如，广州自23年11月新规计容发布以来，阳台的半计容规则先是由原来15%放宽至20%，再到现在突破30%，调规后的地块最宽松的条件是40%的全赠送露台+25%阳台建面占比，因此多个项目的得房率一路走高，部分项目的得房率最高能做到140%以上。
产品超高得房率的背后还有一个重要的原因，那就是第四代住宅项目在各大城市不断落地，像广州、无锡等，去年首次涌现出一批四代宅的产品。
根据克而瑞统计，四代宅中改善项目的得房率在90%以上的占比已达到了7成以上，可见产品的竞争力非常强。
高赠送带来的好处自然是助力销售的提升。据调研数据，大部分城市四代宅项目的开盘去化比周边竞品提升20-50%。
居住空间的舒适不仅体现在高得房率，还需提升对于核心空间的享受，尤其对对主卧和客厅，当下许多客群的关注度非常高。
于是很多高端改善项目抓住客户这个敏感点，在主卧和客厅做好文章，从发展看，产品会逐步提升两个空间与户外景观的互动性，逐渐演变为一个可提供更多场景体验的私密场所。可以表现为：
过去项目观景的卖点，那便是在客厅出挑大面宽的观景阳台，通过180°大阔景视角来强化与外部景观的互动。
不过从今年势头看，观景视角由原有的180°升级到了270°，一方面为了照顾到户内的采光通风，另一方面增加了超广角的视野，让户内外的场景有进一步的延展。
比如，佛山龙湖某项目所有户型的主卧均配有270°视角，利用270°的飘窗布置，实现完美的观景享受。此外，屋内还采用无柱化的设计，明显提升了室内的采光，为业主提供一个最佳的赏景视角。
而有些项目，为了把270°的视角感受氛围感拉满，不惜把屋内阳台和飘窗联通，达到大范围的观景效果。
比如北京保利某项目的户型，它的270°观景体验，是通过主卧的侧面飘窗与客厅南向大阔景阳台相连，营造出一个连续且开阔的观景角度，除了有长达10几米的阳台供业主打造私人天地，约0.4-0.5超大窗墙比更是把主卧的观景效果做到极致化。
除了有L型的观景角度，U型的观景视角也是在改善高端产品逐步涌现，最典型的就是户型的全景舱设计了。
比如，成都越秀某项目把客厅打造为全景舱式的社交空间，整个客厅面积约75㎡，相比一般L型的视角，全景舱的U型设计实现三面环幕视角，形成了一条长度约19米的270°的观景面，实现真正的无界视野，无论坐在哪个位置，都能保证有景可观。
除此以外，有些项目还会采取双U全景舱空间设计，比如金茂成都某项目，在主卧和客厅各设置一个U型全景舱，既保证了屋内的动静分区，同时做到了基本功能的享受升级，主打一个居住的奢享体验。
不过这种设计在顶级豪宅项目居多，主要这种建筑形体本身造价就比较高，而且对于外部景观要求更苛刻，因此更适合高奢项目。
当下，改善高端项目的示范区规模也在逐步放大，据克而瑞统计，今年2万平规模的示范区正成上涨趋势，公区的展示的实景化慢慢的变成了潮流。
因此，为了强化公区的体验感，超配已然成为一种趋势，大部分项目在工艺，配套上逐步升级，强化项目的交付品质。可以看到：
一方面，通过酒店化下沉会所的引入，强化社区的场景体验，让它成为案场的核心卖点，给客户营造一种尊崇感。
比如，杭州龙湖某项目布置区域内惟一的星级下沉会所，约1300㎡，内设有约400㎡无边际恒温泳池、及健身房、瑜伽房等酒店配套，并配有酒店式服务管理，一下子把居住的高端属性充分呈现。 无独有偶，上海招商某项目，地处上海非核心区，却在项目中配置了1500平的酒店会所，包括一个500㎡的恒温泳池，项目的板块质素虽然一般，但通过优质配套加持，对周边竞品实现降维打击，最终项目开盘实现了7成去化。
除了有酒店化会所的加持，架空层的泛会所也是越来越高级，从2024年的趋势看，泛会所的主题性越来越强，已不再是单纯的功能场地。
像天津金茂某项目，架空层打造面积约380㎡的泛会所，给它命名一个主题“晓棠CLUB”，并以绿色为主色调，加入大量的仿真植物，内布置有多功能厅，邻里会客，围炉夜话等功能区，让会所的氛围感拉满。
甚至有些项目，会利用局部泛会所空间，打造精致的情景空间，作为业主公共活动场地。比如联发城投某项目，在架空层内打造一个植物园般的四季花厅，业主可在里面看书、社交、举行派对，整体空间营造得艺术且有格调。
从公区展示看，24年大家在外部包装上也是下了很大苦工，主要在门头，园林的展示上，通过种种高端工艺，石材，树木等，让一个改善高端的项目，逐步具备豪宅的气质，达到项目超配的效果。
比如深圳华润某项目，以五星级酒店为范本，公区大堂采用意大利进口石材装饰，大门布置名贵的日本冬青树种，在园林上会特意选取10+种名贵的芳香/药用植物、20+种康养特色植物等，利用大量奢树奢石衬托项目品质。
包括像杭州招商某项目，虽是改善的定位，但在大门的设计上花了不少心思。大门跨度长达约55m，7根廊柱不对称地分布在两侧，每一根椭圆柱包裹原产土耳其的古堡灰石材，上面还被精细地雕刻波纹……
可以看到，超配是房企面对越来越卷的市场环境做出的必然选择，未来也会成为一种行业标配，让居住价值不断放大。
在产品主义盛行的当下，房企也开始从“被动”到“主动”的策略转变，因此高端改善产品的“定制化”对房企提升住宅价值、品质居住体验日益凸显。
为了要满足高端客户的个性化追求，项目从户型设计再到软硬装的配置，都给予客户充分的尊重。那如何体现呢？
比如，成都某高端项目对不可改变的户型面积和结构，以”合户“的方式提供客户不相同的解决方案，业主可以再一次进行选择购买2套或3套60-89㎡户型拼接成大平层，让业主随心定制自家的户型格局。
“合户”让客户间接地选择自家邻居，尤其对于高端项目很好地保证同一楼层的圈层属性。此外，将同一层两套或多套住宅打通，对房企来说，也能为高端产品带来新的价值增长点。
以往，所谓的定制方案更多是给到客户清单，让客户自主选择装修的品牌、家具等等，但其实还是有点像强买强卖的意思，很多客户得个性化的需求还是无法满足。
为了解决这一个问题，市场开始出现了私人定制交付精装，在设计上最大化趋向业主心中“理想之家”。
比如，广州越秀某项目，针对业主做出精装一户一高定交付，除了对户型格局做私人定制，还给予业主在交付精装的色系、柜体、软装等给予定制服务，包括玄关、客厅、卧室等，业主都可以自主选择要什么材质、饰面与功能。像玄关柜，从挂衣到叠放到鞋区，再到箱包区等细节就给予业主11种选配方案。
对业主而言，选择越多，才能更好贴切自身的需求，毕竟，对于购房者来说，买的不单单是一套房子，还是一个可以自主选择的生活方式。
最后，房企对项目的门面形象逐渐重视，从原本的停车场，门头，园林，会所等逐步细节化，把营销的展示升级为全维度的层次，从这些空间展示看，一直在强调一个属性，那就是“社区客厅”。
它已经不是简单地对大门檐下进行搭建，然后物业用房、非经营性配建等也被利用起来，摆上沙发茶几，供业主休憩待客，而是 有了进一步的迭代：
比如绿城天津某项目，归家大堂的面积就有约800㎡，在这么大的空间，摆放多张桌椅供客人等候，休憩都不成问题。
甚至有些项目，会把会所和大堂融合起来，打造出超大面积的空间，超过了上千平，这已经是非常有气派了。
像建投某项目就设计了内外双重大堂，其中外大堂强调仪式感，内大堂突出功能性，这种停驻节点的巧妙布置，让整体空间序列感加强，慢慢的变成了很多高端项目的标配。
像金茂某个项目，把250㎡的归家大堂命名为“四季客厅”，它不仅仅只有落客休憩功能，还布置了一个中央书吧，在这里可以阅读，品尝咖啡，让会客的体验感更加饱满；
此外，绿城在天津某项目的归家大堂上，设置了一个四季花厅，面积约300㎡，设计了可开启的天窗和恒温装置，栽种了罗汉松、三角梅、香蕉树、栀子花等植物，把一个社区的门面做到了非常有观赏性。
当下，地产一直在强调“产品主义”，面对长周期发展的形势，改善高端市场虽然存在比较大的机遇，但要做好一个实实在在的好产品实属不易。
我们欣慰地看到，2024年，房企积极贯彻产品主义精神，力求在各个维度提升居住品质，提供更优质的居住体验，不仅在高端项目，普通住宅也从这些豪宅的产品中得到启发，市场的产品力开始逐步出现百花齐放的局面。
对地产来说，这是一种进步，也让我们对未来居住体验，场景有了更多的期待，也希望2025年，行业还会给我们大家带来的产品惊喜。
